“보증금 1,000만 원 날렸어요.”
“살고 있던 집이 경매에 넘어갔어요.”
“전세 계약했는데 집주인이 진짜 주인 아니었어요.”
처음 자취방 계약을 하려는 청년들이 가장 많이 당하는 전세사기.
그 피해의 시작점은 단 하나, ‘등기부등본을 안 봤기 때문’입니다.
이 글은 여러분이 직접 등기부등본을 열람하고 해석해서 사기를 피할 수 있도록 구성되었습니다.
초보자도 따라할 수 있는 실전 해석법, 지금부터 단계별로 함께 보시죠.
등기부등본, 뭘 보는 건가요? – 기본 개념과 구조 이해하기
등기부등본이란 부동산의 ‘주민등록등본’ 같은 문서입니다.
누가 소유자인지, 대출이 얼마나 있는지, 문제가 있는 집인지를 보여주는 문서죠.
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
✅ 1. 표제부 – 집의 ‘기본 정보’
집의 위치(지번), 건물 구조, 용도, 면적이 적혀 있습니다.
주소가 계약서에 기재된 것과 일치하는지 꼭 확인!
✅ 2. 갑구 – 소유권 관련 정보
현재 소유주가 누구인지 확인 가능
과거 소유자 변경 이력도 모두 기재되어 있음
가압류, 압류, 경매 개시 등 ‘주의 신호’도 이 부분에 나옴
✅ 3. 을구 – 근저당권(대출 등 담보 설정) 정보
집이 담보로 잡혀 있는지 확인하는 핵심 항목
은행 대출이 잡혀 있다면, 금액과 채권최고액이 나옴
이게 바로 ‘전세보증금 날릴 수 있는 위험’의 출발점
등기부등본은 부동산 계약 전에 반드시 확인해야 하는 필수 문서입니다.
특히 전세계약, 반전세, 월세에서 보증금이 걸려 있는 경우는 더더욱 중요합니다.
사기 예방 핵심 포인트 – 등기부등본에서 반드시 확인할 5가지
자, 이제 등기부등본을 직접 열람했다는 가정 하에
“이 집, 계약해도 괜찮은가요?”라는 질문에 답하기 위해 꼭 확인해야 할 항목들을 정리해보겠습니다.
① 소유주와 계약 당사자 일치 여부 (갑구)
갑구 제일 마지막에 나온 이름이 현재 소유주입니다.
계약서상 임대인 이름과 반드시 일치해야 합니다.
부모 명의인데 자녀가 계약하는 경우? 위임장과 인감증명서 확인 필수!
② 전세보증금보다 근저당금이 높지 않은가? (을구)
을구에 기재된 근저당권을 확인하세요.
예: “채권최고액 1억 원”이 잡혀 있는데 내가 전세보증금 7천만 원을 계약하려 한다?
→ 위험할 수 있음. 내 돈보다 은행 권리가 먼저임.
③ 선순위 임차인 여부
갑구에 임차권등기가 있다면, 기존 임차인이 있다는 뜻.
내가 후순위가 되면 보증금 못 돌려받을 수 있음.
이런 경우는 계약하지 않는 것이 안전합니다.
④ 가압류·압류·경매개시 여부
갑구에 ‘가압류’, ‘압류’, ‘경매개시결정’ 등이 있으면 절대 계약하지 마세요.
집주인이 이미 재정적으로 불안정하다는 신호입니다.
⑤ 등기일자 최신 확인
열람한 등기부등본이 오래된 거라면 의미 없습니다.
열람일자와 등기일자가 최신이어야 함. 당일 확인 필수!
등기부등본 실전 열람 방법 – 모바일로 누구나 5분 컷
등기부등본은 예전엔 법원이나 구청에 가야 열람 가능했지만, 이제는 스마트폰으로 5분 안에 확인할 수 있습니다.
[등기부등본 발급 방법]
인터넷등기소 접속 (www.iros.go.kr)
‘열람하기’ → ‘건물/토지’ 선택
지번 주소 입력 (도로명 주소는 안 됨)
소유자 확인 없이 바로 열람 가능 (유료: 700원)
PDF 저장 또는 출력 가능
👉 부동산 계약 직전에 스마트폰으로 PDF 열람해보는 것만으로도
10년치 전세사기를 막을 수 있습니다.
전세사기, 이렇게 당한다 – 등기부등본 안 보면 벌어지는 실제 사례들
등기부등본을 제대로 안 본 결과, 어떤 일이 벌어지는지 실제 사례를 통해 확인해보겠습니다.
이 이야기는 단순히 경각심을 주기 위한 것이 아니라, 어떻게 막을 수 있었는지를 배우기 위한 예시입니다.
사례① “집주인이 진짜 주인이 아니었어요” – 위임장 사기
배경:
24세 대학생 A씨는 학교 근처 원룸을 부동산 통해 계약함.
집주인은 바빠서 ‘조카’가 대신 계약한다는 설명을 듣고 서명.
문제 발생:
이후 집주인이라던 사람이 진짜 주인이 아니라는 것이 밝혀짐.
부동산도 공모한 사기였고, 보증금 1,500만 원 증발.
어떻게 막을 수 있었나?
→ 등기부등본 상 소유자와 계약서 상 임대인이 다르면,
위임장 + 인감증명서 원본 확인 필수
→ 조카, 지인, 동생이라면 99% 위험
사례② “등기부엔 깨끗했는데… 계약 직후 경매 들어감”
배경:
청년 B씨는 계약 전날 등기부등본 확인, 이상 없음.
계약서에 도장 찍고 며칠 후 이사.
문제 발생:
이사 2일 후 해당 건물에 경매개시 결정
갑구에 바로 등재되었고, B씨는 전입신고·확정일자 늦게 받아 피해자 됨
어떻게 막을 수 있었나?
→ 계약 당일, 도장 찍기 직전에 등기부등본 다시 열람
→ 계약서 작성과 전입신고·확정일자를 동시에 처리
사례③ “전세금보다 근저당이 더 많았어요” – 전세권 순위 몰라서 생긴 일
배경:
보증금 7,000만 원에 원룸 계약한 C씨
을구에는 채권최고액 9,000만 원짜리 근저당이 이미 존재
문제 발생:
집이 경매에 넘어가자 은행이 전액 회수
C씨는 보증금 한 푼도 돌려받지 못함
어떻게 막을 수 있었나?
→ 을구 확인 후, 보증금 < 근저당 채권최고액 → 계약 회피
자취 초보자를 위한 등기부등본 체크리스트 – 딱 6가지만 확인하면 된다
계약 전에 ‘이 집 괜찮은가요?’라는 질문에 답할 수 있도록
실제로 부동산 전문가가 권하는 체크리스트 6가지를 정리해보겠습니다.
✅ 1. 등기부등본 최신 발급 확인
1주일 이상 지난 등기부등본은 무의미함
당일 혹은 계약 직전 PDF 열람 필수
✅ 2. 소유자 이름 = 계약 상대방
계약서 상 임대인 = 등기부등본 갑구의 마지막 소유자
다른 사람일 경우 위임장, 인감증명서까지 확인
✅ 3. 근저당권 확인 (을구)
보증금 < 근저당 채권최고액이면 위험
근저당이 ‘말소 예정’이면 말소등기 완료 시점까지 계약 보류
✅ 4. 선순위 임차권 등기 존재 여부
갑구에 타인 명의의 ‘임차권등기’ 있으면 후순위가 됨
절대 계약하지 말 것
✅ 5. 가압류, 압류, 경매 여부 확인
갑구에 가압류/압류/경매가 보이면, 즉시 탈출
어떤 말로 포장하더라도 리스크 매우 큼
✅ 6. 전입신고, 확정일자 동시에 처리
계약 당일 바로 주민센터 방문 → 전입신고 + 확정일자 부여
그래야 보증금 보호 우선순위 확보 가능
계약 전에 꼭 거쳐야 할 5단계 – 안전한 자취방 구하기 가이드
자취방 계약은 ‘방 구하기 → 계약서 쓰기’가 전부가 아닙니다.
계약 전후로 반드시 거쳐야 할 절차가 있습니다.
한 번 실수하면 수년간 모은 돈이 사라질 수 있기 때문에 반드시 아래 단계를 확인하세요.
🏠 1단계: 부동산 중개사 신원 확인
공인중개사 등록번호와 사무실 명의자 일치 여부 확인
한국공인중개사협회 홈페이지에서 조회 가능
📄 2단계: 등기부등본 열람
계약서 작성 전에 반드시 실시간 열람
주소 오류, 지번 착오 주의 → 정확히 일치해야 함
🖋️ 3단계: 계약서 작성 시 체크 항목
계약서 상 임대인 도장 → 도장 이름과 등기부 소유자 일치 확인
특약사항에 ‘계약 체결일 기준 등기부등본 상태 이상 무’ 문구 삽입 가능
🚶 4단계: 전입신고, 확정일자 동시 처리
주민센터에서 계약서 원본 + 신분증 지참
확정일자 받아야 보증금 반환 우선순위 확보
🔒 5단계: 보증보험 가입 고려
주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등의 전세보증금 반환보험
집주인 동의 없어도 가입 가능 → 수수료 1~2% 수준
계약 그 후도 중요하다 – 보증금 지키는 확정일자, 전입신고, 보증보험까지
계약서에 도장을 찍고 끝나는 것이 아닙니다.
전입신고와 확정일자 처리, 보증보험 가입까지가 진짜 마무리입니다.
이 과정이 제대로 되어 있지 않으면, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 한 푼도 못 받는 참사가 생깁니다.
✅ 확정일자 – 내가 먼저 살고 있다는 ‘법적 증거’
확정일자는 주민센터에서 도장을 찍어주는 ‘날짜 증명’입니다.
이 확정일자가 있어야,
“내가 이 집에 먼저 들어와 있었다”는 걸 법적으로 인정받을 수 있습니다.
계약서 원본과 신분증 지참
전입신고 후 바로 확정일자 신청
확정일자와 전입신고 일자가 일치해야 우선순위 확보 가능
만약 등기부등본에 근저당이 잡혀 있다면,
전입+확정일자가 근저당보다 빠르면 내가 먼저 권리를 주장할 수 있습니다.
✅ 전세보증금 반환보증보험 – 보험료 내고 마음의 평화를 사는 방법
전세사기 피해를 막기 위한 현실적인 방법 중 하나가 전세보증보험 가입입니다.
주택도시보증공사(HUG) 보증보험
보증금 4억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택
보험료: 보증금의 약 0.1280.154% (보증금 5천만 원이면 약 6만7만 원 수준)
SGI서울보증
비교적 가입 조건이 유연하고, 고가 전세도 가능
은행 통해 간편 신청 가능
중요: 보증보험 가입 전에 반드시 전입신고, 확정일자를 마쳐야 합니다.
청년 1인 가구를 위한 자취 계약 실전 전략 – 돈 잃지 않기 위한 생존 가이드
월세든 전세든 자취 계약은 경제적 독립의 첫걸음입니다.
하지만 이 첫 걸음에서 실수를 하면 수년간의 노동 대가를 잃게 됩니다.
아래는 청년 1인 가구에게 꼭 필요한 생존 전략입니다.
🎯 전략 1. 계약서는 반드시 부모님과 함께 검토
부모님이 아니라면, 신뢰할 수 있는 어른이나 전문가 동반 추천
혼자 계약하는 경우라도 녹음, 서류 복사 필수
🎯 전략 2. 보증금보다 ‘보증금 회수 가능성’을 따져라
전세가 낮아도 근저당이 크면 위험
차라리 월세라도 ‘안전한 집’을 택하는 게 이득
🎯 전략 3. 확정일자 + 보증보험은 자취방 필수 2종 세트
계약 당일 처리 가능하니 미루지 말 것
집주인이 보험 가입에 반대하면 오히려 의심해야 함
🎯 전략 4. ‘깡통전세 의심 지역’은 절대 피하라
보증금이 매매가 대비 70% 이상이면 깡통전세 의심
신축 빌라, 다세대주택 등은 더 주의
🎯 전략 5. 전입신고 후 꼭 ‘확정일자 도장 찍힌 계약서’를 스캔해 두기
나중에 법적 분쟁 시 결정적 증거
PDF 보관 + 클라우드 저장 추천
부동산 앱 100% 활용법 – 네이버 부동산, 직방, 다방, 호갱노노 비교 전략
요즘은 방을 구할 때 대부분 부동산 앱을 먼저 봅니다.
하지만 앱이 전해주는 정보는 절반만 진실이라는 점을 명심해야 합니다.
✅ 네이버 부동산
전국 단위 방 정보
중개사 등록번호 확인 가능
단점: 허위매물 많음
✅ 직방 / 다방
실시간 매물 업데이트 강점
관리비 포함 여부, 층수, 옵션 비교 쉬움
단점: 중개사마다 중복 등록, 정보 겹침
✅ 호갱노노
실거래가 정보 기반, 매매가 대비 전세가율 확인 가능
‘깡통전세 위험도’ 파악에 탁월
💡 부동산 앱 활용 꿀팁
매물 정보 → 등기부등본 주소와 일치 여부 확인
보증금 비율 70% 이상이면 의심
중개업소 후기, 별점 확인
방문 전 전화로 정확한 정보 다시 확인
내 이름으로 계약하는 순간, 모든 책임은 나에게 온다
자취를 시작하는 순간, 우리는 ‘독립’과 동시에 ‘책임’을 짊어지게 됩니다.
특히 계약서에 내 이름이 올라가고, 보증금이 이체되는 그 순간부터는 그 어떤 피해도 내 책임이 됩니다.
하지만 그 책임을 회피하는 유일한 방법이 바로
등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자, 전세보증보험 가입이라는 ‘기본을 지키는 자세’입니다.
등기부등본을 보면, 보증금이 보입니다.
등기부등본을 무시하면, 보증금이 날아갑니다.
지금 이 글을 읽은 여러분이라면, 어떤 선택을 하시겠습니까?